Optional Grouping: एग्रीमेंट और पंजीकरण

किरायेदारों/लाइसेंसधारी और मकान मालिकों/लाइसेंसकर्ता दोनों के अधिकारों की सुरक्षा के लिए, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आपके पास एक लिखित करार है। इस करार को अंतिम रूप देते समय, इसमें उल्लिखित सभी शर्तों को पढ़ना बहुत महत्वपूर्ण है।

ये शर्तें न केवल आपकी किराया राशि और सुरक्षा जमाराशि तय करती हैं, बल्कि कई अन्य महत्वपूर्ण पहलुओं को भी शामिल करती है, जैसे कि घर/संपत्ति का रखरखाव, संबंधित बिलों का भुगतान, घर छोड़ने की सूचना अवधि (नोटिस पीरियड), आदि।

सुनिश्चित करें कि आपके लीज या लीव एंड लाइसेंस समझौते में निम्नलिखित प्रावधान मौजूद हैं:

• किरायेदार/लाइसेंसधारी और मकान मालिक/लाइसेंसकर्ता के नाम
• करार का उद्देश्य
• करार की अवधि
• किराए की राशि
• किराए के भुगतान की तारीख
• सुरक्षा जमाराशि
• अनुरक्षण राशि
• मरम्मतों की जिम्मेदारी सुनिश्चित करना
• फर्नीचर/फिटिंग/अन्य वस्तुओं की सूची
• समझौते की समाप्ति का नोटिस
• परिसर में मकान मालिक के प्रवेश की नोटिस
• सोसाइटी/आरडब्ल्यूए के सभी उपनियमों का पालन करने की घोषणा
• मकान मालिक/लाइसेंसकर्ता की अनुमति के बाद ही किसी उप-किराएदार रखने की घोषणा
• विवाद समाधान के लिए किस न्यायालय में जाना
• एक निश्चित अवधि के बाद किराए में वृद्धि की दर, यदि कुछ है तो।
• मकान मालिक / लाइसेंसकर्ता या किरायेदार / लाइसेंसधारी के हस्ताक्षर
• दो गवाहों के हस्ताक्षर

एक मकान या फ्लैट को किराए पर लेने में कई प्रक्रियाएं और कार्यविधियां शामिल हैं। यदि आप इन प्रक्रियाओं और कार्यविधियों से अवगत नहीं हैं, तो आप से कोई गलत लाभ उठा सकता है। मकान किराए पर लेते समय अपनी सुरक्षा के लिए कृपया निम्नलिखित बातों को जान लें:

• मकान कैसे ढूढ़ें
• अपना करार तय करना
• लिखित एग्रीमेन्ट पर हस्ताक्षर करना
• करार का पंजीकरण कराना या उस पर नोटरी से हस्ताक्षर करवाना
• करार के सम्बन्ध में स्टॉम्प ड्यूटी का भुगतान करना
• किराये का भुगतान करना
• पुलिस से सत्यापन कराना

जब आप मकान किराए पर ले रहे हों या किराए पर अपना घर दे रहे हैं, तो एग्रीमेंट करना उपयुक्त है ताकि:

• जब पैसे, उपयोगिताओं और मरम्मत आदि के बारे में कोई असहमति होती है, तो अनुबंध का विवरण आपस में सहमति बनाने में सार्थक होगा।
• यदि आप पुलिस/अदालत में शिकायत दर्ज करना चाहते हैं तो आप लिखित समझौते/अनुबंध को प्रमाण के रूप में दिखा सकते हैं।
• एक किरायेदार/लाइसेंसधारी के रूप में, आप अपने किराए के एग्रीमेंट को अपने अस्थायी निवास के सबूत के रूप में दिखा सकते हैं।

आपके अधिकार और कर्तव्य, मकान मालिक/लाइसेंसकर्ता या किरायेदार/ लाइसेंसधारी के रूप में, मोटे तौर पर समझौते के प्रकार पर निर्भर करती हैं, जिस पर आप मकान किराए पर लेने के उद्देश्य से हस्ताक्षर करते हैं। आवासीय उद्देश्यों से संपत्ति को किराए पर लेने के लिए दो प्रकार के समझौते हैं। यथा-

• लीज एग्रीमेंट या लीज डीड (आमतौर पर इसे रेंट एग्रीमेंट के रूप में जाना जाता है)
• लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट

कुछ शहरों में, किराए के समझौते के बजाय, लीव एंड लाइसेंस समझौते का उपयोग किया जाता है। इस समझौते का उपयोग करके, संपत्ति का मालिक आपको सिर्फ एक विशिष्ट उद्देश्य के लिए अपने घर का उपयोग करने की अनुमति देता है।

लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट में, किराए पर मकान देने वाले व्यक्ति को लाइसेंसकर्ता कहा जाता है, और मकान को किराए पर लेने वाले व्यक्ति को लाइसेंसधारी कहा जाता है।

लीव एंड लाइसेंस समझौते में भाग लेते समय निम्नलिखित बातों का ध्यान रखें:

एक लाइसेंसधारी को ‘किरायेदार का संरक्षण’ (टीनेंट प्रोटेक्शन) उपलब्ध नहीं है।

कानून के अनुसार आप तकनीकी रूप से एक किरायेदार नहीं हैं और इसलिए आप कुछ अधिकार से वंचित हैं। इसके बजाय, आप एक लाइसेंसधारी हैं, और आपने एक विशिष्ट अवधि के लिए, इस परिसर को उपयोग करने का एक सीमित अधिकार प्राप्त किया है।

समझौते द्वारा निर्देशित

लाइसेंसकर्ता और लाइसेंसधारी दोनों के अधिकार और कर्तव्य, मुख्य रूप से समझौते द्वारा तय किए जाते हैं। यदि समझौते के किसी भी नियम का उल्लंघन किया जाता है, तो इसे अनुबंध के उल्लंघन करने या तोड़ने के रूप में माना जाता है। और इसके लिए एक नागरिक मुकदमा न्यायालय में दायर किया जा सकता है।

एक लीज डीड/एग्रीमेंट दिल्ली, बैंगलोर, आदि जैसे कई शहरों में उपयोग किए जाने वाले समझौते का सबसे सामान्य रूप है। इसे आमतौर पर ‘रेंट एग्रीमेंट’ भी कहा जाता है।

किराए के करार (रेंट एग्रीमेंट) के तहत अधिकार

एक किरायेदार के रूप में, यदि आपने अपने मकान मालिक के साथ लीज डीड पर हस्ताक्षर किए हैं, तो आपके पास कुछ अधिकार हैं जो आपको लीव और लाइसेंस समझौते के तहत नहीं होंगे, जैसे:

संपत्ति में रुचि

जब आप संपत्ति के किराए का भुगतान कर रहे हैं, आपको उसमें रहने और उपयोग करने का अधिकार है।

सम्पत्ति पर आधिपत्य का अधिकार

किराए पर दिए जा रहे घर पर आधिपत्य स्थापित करने का एकमात्र अधिकार आपके पास है। इसका मतलब यह है कि अगर मकान मालिक ने अपना घर या स्थान आपको किराए पर दे दिया है, तो आपको सौंपी गई जगह का उपयोग अब वह नहीं कर सकता है। यह लीज की अवधि तक के लिए एकमात्र आपके उपयोग के लिए है।

निष्कासन (बेदखली) से संरक्षण

उचित कानूनी औचित्य दिये बिना एक मकान मालिक, एकतरफा आपके लीज की अवधि को समाप्त या कम नहीं कर सकता है। आपके पास बेदखली के खिलाफ खास संरक्षण उपलब्ध हैं।

हस्ताक्षर करने के पहले समुचित सावधानी बरतना

यदि आप घर लेने का फैसला करते हैं या किराए पर अपना घर देते हैं, तो यहां कुछ महत्वपूर्ण बातें बतायी गईं हैं जिन्हें आपको लिखित समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले करनी चाहिए:

अपना अनुबंध पढ़ें

अपने समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले यह सुनिश्चित करें कि आपने या आपके वकील ने समझौते की सभी शर्तों को पढ़ा है। कृपया सुनिश्चित करें कि आपने किसी दस्तावेज पर हस्ताक्षर, उसकी अंतर्वस्तु (कंटेंट) को पढ़े बिना नही किया है। बाद में आप यह दावा नहीं कर सकते कि आप इस करार से बाध्य नहीं हैं क्योंकि आपने समझौते को पढ़ा नहीं है।

गवाहों की उपस्थिति को सुनिश्चित करें

अपने समझौते की शर्तों को पढ़ने के बाद, आपको और मकान मालिक ध्लाइसेंसकर्ता/किरायेदार/लाइसेंसधारी दोनों को समझौते पर हस्ताक्षर करना होगा। कृपया सुनिश्चित करें कि समझौते पर हस्ताक्षर करने वाले दो गवाह भी मौजूद हैं। यह आवश्यकता वैकल्पिक नहीं है क्योंकि गवाहों के हस्ताक्षर के बिना समझौते को वैध नहीं माना जाएगा।

हस्ताक्षर करने के बाद समुचित सावधानी बरतना

लिखित समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद आपको कुछ महत्वपूर्ण बातें सुनिश्चित करनी चाहिए:

समझौते का नोटरीकरण और पंजीकरण कराना

यदि आप अपना मकान किराए पर दे रहे हैं, या मकान किराए पर ले रहे हैं, तो आप समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद यह सुनिश्चित करें कि आप इसे नोटरीकृत या पंजीकृत करवा लिये हैं।

11 महीने के किराए के समझौतों के लिए पंजीकृत कराना अनिवार्य नहीं है। हालांकि, ऐसे समझौते को नोटरीकृत करना अनिवार्य है।

पुलिस सत्यापन (वेरिफिकेशन)

अपने समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद यह सुनिश्चित करें कि यदि आप अपना घर किराए पर दे रहे हैं तो पुलिस वेरिफिकेशन जरूर करवाएं। किराए पर मकान लेने वाले व्यक्ति के रूप में आपको पुलिस वेरिफिकेशन करवाने का कोई दायित्व नहीं है। हालांकि, आपको अपने मकान मालिक के साथ सहयोग करना चाहिए जब वह इस प्रक्रिया के लिए आपका विवरण मांगता है। क्योंकि कानून के तहत इस प्रक्रिया को पूरा करने के लिए मकान मालिक के लिये यह अपेक्षित है।

किराए/लीज़ समझौते का पंजीकरण

यदि आपका लीज एग्रीमेंट एक साल या उससे अधिक के लिए है, तो जिस शहर में आप रह रहे हैं, उसके सब-रजिस्ट्रार के कार्यालय में इसे पंजीकृत करना अनिवार्य है। यह लीज एग्रीमेंट होने के 4 महीने के अंदर इसे पंजीकृत करवा देना चाहिए। यदि यह करार पंजीकृत नही करवाया जाता है तो इसे उस स्थिति में न्यायलय द्वारा साक्ष्य के रूप में स्वीकार नही किया जायेगा, यदि किराये पर ली गयी/दी गयी संपत्ति के संबंध में कभी कोई मुकदमा दायर किया जाता है।

आपके करार का पंजीकरण यह सुनिश्चित करने के लिए भी जरूरी है कि आपका मकान मालिक आपसे सहमत हुए राशि से अतिरिक्त कुछ भी नहीं लेता है, या किसी भी अवैध लेनदेन के लिये आपके साथ जबरदस्ती नही करता है।

यही कारण है कि अधिकांश करार 11 महीने की अवधि के होते हैं, ताकि इस पंजीकरण प्रक्रिया से बचा जा सके। ऐसे मामलों में, करार को आपको पंजीकृत करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन इसे केवल नोटरीकृत कराना होगा।

हालांकि, मुंबई जैसे कुछ शहरों में, जहां लीव एंड लाइसेंस समझौते का उपयोग किया जाता है, इस समझौते को पंजीकृत करना अनिवार्य है, भले ही किरायेदारी की अवधि कुछ भी हो। महाराष्ट्र में, किरायेदारी के सभी समझौते, चाहें वह लीज या लीव एंड लाइसेंस हों, कानूनन अनिवार्य रूप से पंजीकृत होने चाहिए।

अपने समझौते को नोटरीकृत कराना

किसी भी तरह के किराये के समझौते को, यदि इसे पंजीकृत नहीं किया जा रहा है तो इसे नोटरीकृत कराना आवश्यक है। ऐसा इसलिए है क्योंकि आपके और आपके मकान मालिक के बीच एक अनुबंध है और सभी अनुबंध आमतौर पर नोटरीकृत कराए जाने के बाद ही मान्य होते हैं। समझौते को नोटरीकृत कराने से आपके दस्तावेज को वैधता मिलती है और यह इस बात की भी पुष्टि करता है कि समझौते पर हस्ताक्षर करने वाले पक्ष वास्तव में कौन कौन हैं। यह न केवल आपको आपके अधिकारों और कर्तव्यों के बारे में सुनिश्चित करता है, बल्कि अगर मामला अदालत में जाता है, तो एक नोटरीकृत समझौते पर विवाद होने की संभावना नहीं होती है।

अपना किराया/करार पंजीकृत कराने के लिए, कृपया नीचे दिए गए कदमों का पालन करें। ज्यादातर मामलों में, आपका दलाल (ब्रोकर) इसमें आपकी मदद करेगा।

कदम 1

जब समझौता तैयार हो गया हो तो उसके बाद, संबंधित स्टॉम्प शुल्क राशि का भुगतान करें।

कदम 2

अपने उप-जिले के सब-रजिस्ट्रार के साथ नियुक्ति का एक समय निर्धारित करें। अधिकांश राज्यों ने एक ऑनलाइन नियुक्ति प्रणाली स्थापित की गई है।

अपने उप-जिले के सब-रजिस्ट्रार के साथ नियुक्ति का एक समय निर्धारित करें। अधिकांश राज्यों ने एक ऑनलाइन नियुक्ति प्रणाली स्थापित की गई है।

कदम 3

मकान मालिक /लाइसेंसकर्ता, किरायेदार /लाइसेंसधारी और दो गवाहों को निम्नलिखित दस्तावेजों के साथ, सब-रजिस्ट्रार के कार्यालय में नियुक्ति के निश्चित समय पर जाना चाहिए:

• विधिवत दिये गये स्टॉम्प ड्यूटी के साथ समझौता
• किरायेदारों, मकान मालिक और गवाहों के दो नवीनतम पासपोर्ट आकार के फोटो
• किरायेदारों, मकान मालिकों और गवाहों के पहचान प्रमाण पत्र (आधार कार्ड, चुनाव आईडी कार्ड, पासपोर्ट, सरकार द्वारा जारी किया गया पहचान पत्र, राजपत्रित अधिकारियों द्वारा सत्यापित पहचान)।

कदम 4

अंत में, पंजीकरण पूरा करने के लिए, ऊपर वर्णित दस्तावेजों को जमा करते समय संबंधित पंजीकरण शुल्क का भुगतान करें।